Pour répondre à cette question il faut tenir compte :
1. En tout premier lieu du Règlement de Copropriété (RCP) et notamment de sa clause relative aux conditions d’occupation car celle-ci liste les différents usages possibles.
2. Ensuite dès lors qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose, il faut prendre en considération le lieu de situation géographique de l’immeuble ; une législation spécifique est applicable dans les villes de plus de 200.000 habitants ainsi que dans les départements des Hauts de Seine, de la Seine-Saint-Denis ou du Val de Marne ; ce qui est le cas de notre résidence.
3. Et enfin si les deux examens précédents ouvrent la voie à cette activité il faut accessoirement tenir compte du caractère de résidence principale ou non du local si un régime d’autorisation temporaire existe dans la commune.
L’analyse qui suit ne concerne pas :
- les locations faites dans le cadre d’un bail mobilité (de 1 à 10 mois),
- ni les cas où le locataire ne dispose pas de l’usage exclusif du lieu d’habitation (cohabitation).
I – Que dit le règlement de copropriété (RCP) ?
Il faut tout d’abord commencer par se référer au règlement de copropriété de notre résidence, document qui est remis à chaque nouveau copropriétaire (consultable ici).
ARTICLE X - CONDITIONS D’OCCUPATION
A) Caractère de l’occupation
Les locaux privés pourront être occupés et utilisés, soit à usage d’habitation, soit à usage professionnel, sous réserve de ce qui sera dit ci-après et qu’ils ne soient pas affectés à l’usage de commerce ou pour l’exercice d’une activité industrielle.
Les activités professionnelles ne pourront être exercées que dans le cadre des dispositions du présent règlement, notamment celles du présent article X, et sous réserve du respect du caractère et de la destination de l’immeuble telle qu’elle est ci-dessus définie.
Les propriétaires qui destinent leurs locaux à une activité professionnelle, et sous réserve de ce qui a été dit à propos de la destination de l’immeuble devront obtenir s’il y a lieu et à leurs frais, les autorisations administratives nécessaires et seront seuls responsables de l’utilisation par eux faite de leurs locaux vis-à-vis des administrations, ainsi que des conséquences de tous ordres pouvant en résulter vis-à-vis des autres copropriétaires.
Il faut bien comprendre que l’activité de RB&B constitue un changement d’usage : on passe d’un usage d’habitation à un usage d’hébergement ; dans ce dernier cas il n’y a pas élection de domicile.
L’activité RB&B est une activité commerciale car elle relève de l’activité de loueur de meublé même si elle est réalisée à titre non professionnel (ces revenus sont d’ailleurs imposés dans la catégorie des BIC – bénéfices industriels et commerciaux).
C’est très clair : l’activité commerciale n’y est pas permise et aucune location de type RB&B n’est possible. En dehors de l’usage d’habitation, seul l’exercice d’une profession libérale est permis.
Que faire si un copropriétaire passe outre ?
Se rapprocher de la mairie car elle dispose de pouvoirs d’enquête et pourra saisir le juge judiciaire. Le contrevenant s’expose à une amende civile pouvant aller jusqu’à 50.000 euros (et aussi à des astreintes de l’ordre de 1.000 euros par jour et par mètre-carré).
Si le RCP avait permis l’activité commerciale il faudrait encore se référer au code de la construction et de l’habitation.
II En fonction du lieu de situation géographique de l’immeuble
L’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation (applicable dans les villes de plus de 200.000 habitants et dans les départements des Hauts de Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val de Marne) édicte que
Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable (du maire de la commune).
Puis dans son dernier alinéa :
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Une telle activité relève en effet de la location meublée touristique qui est une activité commerciale.
III Il faudrait enfin examiner l’existence dans la commune d’un régime d’autorisation temporaire
Si une délibération du conseil municipal a défini un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage (ce qui est rare), l’autorisation administrative préalable n’est pas requise dans un cas bien précis (dernier alinéa de l’article L631-7-1 A) :
Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
C’est l’argument simpliste des plate formes qui annoncent que l’on peut louer sa résidence à la nuitée, en fermant les yeux sur les autres contraintes (RCP, location géographique, nature de l’occupation par le propriétaire).
En guise de conclusion
Notre RCP prévoit bien la possibilité d’une activité professionnelle mais celle-ci est encadrée par l’art. L631-7-3 qui édicte :
Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises.
Aucune activité consistant à louer tout un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile n’est autorisée.